Najczęstsze pytania klientów finansujących zakup lokalu z kredytu hipotecznego.

W jakim banku najlepiej wziąć kredyt, czy w tym co mam konto ?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Oferty kredytów hipotecznych oraz wytyczne banków są bardzo zróżnicowane, co sprawia, iż sytuację każdego klienta należy rozpatrywać bardzo indywidualnie. Wymaga to szczegółowej analizy na wielu obszarach oraz skrupulatnego doboru każdego parametru aby odpowiednio wytypować bank. 

Klienci często uważają, iż bank, w którym mają konto, zaoferuje im lepsze warunki ze względu na dotychczasową lojalność i współpracę, a przez to wynagrodzi ich najkorzystniejszymi na rynku warunkami cenowymi kredytu hipotecznego. Paradoksalnie własny bank może okazać się tym, który jako jedyny da decyzję negatywną, ponieważ ma szerszy dostęp do historii operacji widocznych na koncie.

Składając wniosek do banku bez wcześniejszej analizy u eksperta kredytowego, narażamy się na ryzyko odmowy, stracony długi czas oczekiwania na decyzję kredytową, utratę zadatku, czy nawet utratę możliwości nabycia upatrzonej nieruchomości, a także na brak porównania ceny z innymi ofertami, które naprawdę bardzo różnią się w poszczególnych bankach. Kredyt hipoteczny to często zobowiązanie nawet na 30 lat, dlatego warto zweryfikować, gdzie uzyskamy najniższe koszty, tym bardziej, że taka analiza oraz cały proces pomocy w uzyskaniu kredytu jest zawsze prowadzone bezpłatnie przez naszego eksperta kredytowego.

Jakimi środkami własnymi muszę dysponować, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny ?

Aktualnie znajdziemy jeszcze oferty banków z wymaganym minimalnym wkładem własnym na poziomie 10% ceny transakcyjnej nabywanej nieruchomości, ale są już też oferty, gdzie należy przygotować się nawet na 30 % swoich środków. Przy czym większość banków oferuje kredyty hipoteczne, wymagając 20% wkładu własnego. Oczywiście im więcej środków własnych klient zaangażuje, tym lepsze warunki cenowe ma szansę uzyskać w kredycie.

W jakich ratach i na jaki czas najkorzystniej jest wziąć kredyt ?

Rodzaj rat i czas kredytowania dopasowywany jest zawsze indywidualnie pod potrzeby i możliwości klienta. Zależy to między innymi od poziomu akceptowalnej przez klienta wysokości przyszłej raty oraz od zdolności kredytowej. Dla rat malejących banki z założenia wymagają więcej dochodu. 

Natomiast, co do zasady - im dłuższy okres kredytowania, tym większe odsetki oddajemy dla banku oraz w ratach malejących oddamy ich mniej niż w ratach równych.

Czy mogę nadpłacać kredyt i czy to mi się opłaca ?

W każdym banku można dokonywać nadpłat lub wcześniejszej całkowitej spłaty. Pytanie, czy dany bank pobierze za to dodatkową prowizję ? Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym prowizja za nadpłatę może być pobierana tylko przez pierwsze 3 lata. Obecnie maksymalna opłata z jaką można się spotkać, to 3 % od nadpłacanej kwoty. Przy czym niektóre banki odstąpiły zupełnie od tego kosztu. Natomiast dokonując nadpłaty, z automatu zmniejszamy ilość odsetek należnych bankowi, więc jest to jak najbardziej opłacalne dla klienta.

Jakie są koszty kredytu hipotecznego i co to jest RRSO ?

Tuż obok docelowych rat i wysokości należnych bankowi odsetek trzeba uwzględnić też dodatkowe koszty związane z uruchomieniem kredytu. Zależą one od indywidualnej oferty danego banku. Natomiast  najpopularniejsze z nich to:

• prowizja za uruchomienie kredytu – w zależności od banku może wynieść od 0% do nawet 5% przyznanej kwoty kredytu, przy czym nie zawsze jest możliwość jej skredytowania.

• wycena nieruchomości lub inspekcja bankowa – każdy bank weryfikuje rodzaj i wartość nieruchomości, która docelowo ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Koszty z tego tytułu są bardzo zróżnicowane.  Od bezpłatnej inspekcji banku po koszt operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę z uprawnieniami.  W zależności od banku klient ponosi ten koszt na różnym etapie, przed analizą kredytową lub najpóźniej przed uruchomieniem kredytu. Maksymalnie poziom tego typu opłaty oscyluje w granicy 1200 PLN, przy czym jest to koszt jednorazowy i najczęściej niekredytowany.

Przy kredycie wypłacanym w transzach spotkamy się jeszcze dodatkowo z opłatami za inspekcje nieruchomości – maksymalnie 300 PLN za każdy przyjazd przedstawiciela banku weryfikującego zakres wykonanych prac przed uruchomieniem kolejnej partii kredytu (dotyczy budowy domu systemem gospodarczym lub zakupu nieruchomości w budowie, bądź remontu).

• ubezpieczenie pomostowe – funkcjonuje do czasu wpisu banku do hipoteki. W zależności od banku będzie to podwyżka marży od 0,05 punktu procentowego do nawet 2,5 punktu procentowego, co skutkuje odpowiednio wyższą na ten czas ratą kredytu. Czas trwania takiego ubezpieczenia zależy od rodzaju transakcji i okresu oczekiwania na przetworzenie złożonego wniosku w sądzie o wpis do hipoteki.

• ubezpieczenie na życie lub/i od utraty pracy – tu, także spotkamy się z bardzo dużym zróżnicowaniem w podejściu banków. Różnice wynikają ze względu na obowiązek lub jego brak w posiadaniu  tego typu ubezpieczenia oraz wymaganej sumy ubezpieczenia. Istotne również jest to, czy klient musi skorzystać  z oferty ubezpieczyciela proponowanego przez bank, czy może przedstawić swoją prywatną polisę. Różny jest też koszt i czas trwania takiego ubezpieczenia, a także możliwość skredytowania lub nie składki. W tym zakresie naprawdę warto bardzo szczegółowo zweryfikować ofertę, rodzaj proponowanej ochrony, wykluczenia i koszt, który zazwyczaj nie jest mały.

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – każdy bank wymaga przez cały okres trwania kredytu ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. W zależności od banku mogą to być polisy własne lub trzeba skorzystać z ubezpieczyciela proponowanego przez bank.  Minimalny zakres wymaganej ochrony to ubezpieczenie samych murów. Maksymalny koszt ubezpieczenia, to 0,10 % składka roczna liczona od wartości nieruchomości. Koszt ten najczęściej jest niekredytowany. 

RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, najprościej ujmując  to suma wszystkich kosztów w całym okresie kredytowania przełożona na procenty. O ile w kredytach gotówkowych jest doskonałym parametrem jednoznacznie pozwalającym porównać atrakcyjność danej oferty, o tyle w kredytach hipotecznych nie sprawdza się tak niezawodnie, gdyż złożoność oferty powoduje brak możliwości uwzględnienia wszystkich istotnych parametrów do porównania łącznych rzeczywistych kosztów kredytu.